/ / Kupno działki – na co zwrócić uwagę?

Kupno działki – na co zwrócić uwagę?

Zakup działki to pierwsza i najważniejsza decyzja, od której zaczniemy przygodę z budową własnego domu. Jeżeli robisz to po raz pierwszy, pomożemy Ci wyeliminować najczęstsze błędy jakie są popełniane przez Inwestorów. Masz już upatrzoną działkę i oczami wyobraźni pijesz poranną kawę na swoim tarasie? Sprawdź krok po kroku co masz sprawdzić by upewnić się, że nie sprowadzisz sobie kłopotów na głowę.

Kupno działki- na co zwrócić uwagę?
Kupno działki – na co zwrócić uwagę?

Pierwsze na co konieczne zwracamy uwagę, to cena działki – jeżeli odbiega ona znacznie od ceny rynkowej koniecznie musimy zagłębić się w temat. Niższa cena rzuca podejrzenie na atrakcyjność oferty. Być może w okolicy planowana jest inwestycja, która zamieni sen o cichej okolicy w najgorszy koszmar. Takie informacje są jawne, więc weryfikacja nie jest trudna – o tym w kolejnej części artykułu.

Od jakich dokumentów zaczynamy kupno działki budowlanej?

Akt notarialny to jeden z ważniejszych dokumentów na jaki musimy zwrócić uwagę na tym etapie rozmów. To z tego aktu dowiesz się jaki jest numer księgi wieczystej. Kolejny ważny dokument to wypis i wyrys z rejestru gruntów. Co ważne, to są dokumenty, którymi może dysponować tylko właściciel. Uzyskanie wypisu odbywa się w urzędzie miasta lub w starostwie powiatowym na terenie którego jest nieruchomość. W niektórych urzędach można to zrobić elektronicznie bez konieczności odwiedzin urzędu.

Księga wieczysta a kupno działki
Księga wieczysta a kupno działki

Księga wieczysta a kupno działki

Podczas sprawdzaniu księgi wieczystej, zwracamy uwagę na m.in.:

  • Dział drugi KW – czy osoba, która ma być stroną umowy jest właścicielem działki
  • Dział trzeci KW – ograniczenia praw rozporządzania nieruchomością
  • Dział czwarty KW – obciążenia hipotekami
  • Dział pierwszy KW – oznaczenie nieruchomości – tam znajdują się szczegółowe dane o położeniu nieruchomości, powierzchnia.

Księga wieczysta to źródło informacji i konieczne jest wgląd w nią. Nie zapomnijmy o weryfikacji zapisów już przed samym kupnem. Niestety, czasami jej stan może ulec zmianie po naszej pierwszej lekturze.

Prawo lokalne a zakup działki

Zanim zdecydujemy się na zakup działki, koniecznie musimy zweryfikować co przewiduje prawo lokalne na danym terenie. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzeni (MPZP) to akt prawa miejscowego. Składa się z części tekstowej i graficznej. Dowiesz się z zagospodarowania przestrzennego, czy będą planowane w tej okolicy punkty handlowe – sklepy, markety oraz placówki użytku publicznego – szkoły, przedszkola. Sprawdź, czy jest planowana budowa dróg. To ważne, by wiedzieć, czy za kilka lat zaciszna miejscowość nie zmieni się w miejscowość przy trasie ekspresowej.

MPZP to również źródło wiedzy na temat rodzaju zabudowy jaki może być zrealizowany na danym terenie. Z dokumentów dowiemy się, jakich rozmiarów może być dom, jaki ma mieć dach, jaki kąt nachylenia i z jakich materiałów należy wykończyć budynek.

Jeżeli dana gmina nie ma uchwalonego MPZP to szukamy dokumentu Warunki Zabudowy.

Kupno działki – grunty i ich jakość

Niestety, nie każdy teren będzie odpowiedniej jakości do zabudowy. Wyniki dadzą nam jasność jak możemy posadowić budynek, czy zagrażają nam zalania działki przez wody opadowe. Dowiemy się czy fundamenty powinny być lepiej zabezpieczone przed naporem wody.

Badania geotechniczne pomogą nam na etapie podejmowania decyzji odnośnie drenażu czy odprowadzania wód opadowych. Dzięki badaniom będziemy mieli jasność jak projektować odwodnienia na działce.

Dowiemy się również, czy w przeszłości na naszej działce nie było wysypiska śmieci bądź innych zabudowań.

Kształt działki

Wielkość i kształt działki determinują naszą planowaną budowę. I tak, optymalnie dla domu jednorodzinnego działka powinna mieć ok. 100 m kw. Jest to tylko umowna wartość, gdyż jak wiemy, w zależności od naszych planów. Warto porozmawiać z architektem, który podpowie nam jak ustawić dom, by wykorzystać maksymalnie powierzchnię działki. Najkorzystniejszy kształt działki to kwadrat lub prostokąt – ale przy pomocy dobrego architekta nawet na mniej korzystnym terenie uda się wybudować odpowiedni dom.

Orientacja działki

Orientacja działki, czyli położenie względem stron świata. Na tym etapie można zaplanować, gdzie najkorzystniej wybudować dom, gdzie umieścić pomieszczenia. Dobre ustawienie domu wpływa na komfort użytkowania pomieszczeń oraz np. na koszty ogrzewania domu. Jeżeli planujesz duży ogród z uprawami roślin czy przydomowy ogródek, rozmieszczenie względem kierunku słońca będzie miało duże znaczenie.

 Przyjęło się, że ogród najlepiej planować od południa i zachodu. Salon i taras powinien być po stronie południowej. Wjazd oraz pomieszczenia gospodarcze oraz wejście do domu powinny być od północy. Sypialnie czy pokoje dziecięce powinny wychodzić na wschód, by miło rozpocząć poranek.

Orientacja działki
Orientacja działki

Zadrzewienie na działce

Z pozoru prosty temat, ale warto go zgłębić. Należy sprawdzić, czy obecne drzewa nie będą kolidować z planowaną budową domu. W zależności od zagęszczenia zadrzewienia mogą pojawić się nieplanowane wydatki. Usunięcie drzewa lub krzewu wymaga uzyskania zezwolenia.

Kupno działki – historia

Jeżeli planujesz budowę domu na działce wśród innych zabudowań, spróbuj dowiedzieć jak najwięcej o jej historii. Jeżeli sąsiedzi nieopodal będą mieli wiedzę, z pewnością podzielą się historiami związanymi z terenem. Łatwo dowiesz się, co dawniej znajdowało się na działce. To ważne, by dowiedzieć się, jak teren zachowuje się podczas zmian warunków atmosferycznych, czy była tam prowadzona jakaś działalność. Jeżeli wywiad nam nie dał wystarczających odpowiedzi, sięgnijmy do innych źródeł – pomocne będą archiwalne wydania gazet, księgi i mapy. Już na początku naszej przygody wyeliminujmy np. znajdujące się zagrażające naszemu zdrowiu i życiu przedmioty.

Uzbrojenie

Na etapie zakupu działki sprawdźmy również, czy są doprowadzone media. Jeżeli na działce są takie media jak prąd, gaz, woda czy kanalizacja to będzie przed Tobą mniej formalności. Jeżeli nie jest uzbrojona, sprawdź czy bez problemu zorganizujesz wszystkie umowy. Bez umów o przyłącza budowlane nie uzyska się pozwolenia na budowę. Zanim zdecydujesz się na konkretną parcelę, sprawdź w urzędzie czy działka jest uzbrojona. Dodatkowo, na co warto zwrócić uwagę to czy jest dostęp do drogi publicznej.

Sąsiedztwo

Jeżeli działka jest w miłej i spokojnej okolicy, to warto rozejrzeć się trochę dalej niż za płot sąsiada. Warto zapoznać się z sąsiedztwem – czy w okolicy są: elektrownie, fabryki, uciążliwa hodowla zwierząt czy np. wysypiska śmieci. W pobliżu ośrodków przemysłowych, jakość powietrza jest zazwyczaj gorsza, dobiega do nas hałas o różnych porach, a to ma z kolei duży wpływ na nasze codzienne użytkowanie domu.

Dla miłośników ciszy  nie rekomendujemy okolic lotniska – przy dłuższym użytkowaniu domu, ciągły ruch powietrzny może nas denerwować i nie pozwolić na odpoczynek w zaciszu domowym.

Dla osób niezmotoryzowanych, bliskość przystanków PKS czy PKP pozwoli cieszyć się dobrą komunikacją do pracy, czy szkoły. Sprawdźmy jak daleko mamy do najbliższych punktów handlowych i usługowych. Takie miejsca jak bank, apteka, nie będą przez często odwiedzane, ale ich bliskość podniesie nam komfort życia. Miło jest mieć również w szybkim czasie dotrzeć do naszej ulubionej piekarni, czy restauracji.

Sąsiedztwo

FAQ

Jak sprawdzić, czy działka jest budowlana?

Sprawdź MPZP oraz ewidencję gruntów i budynków. Sprawdzenie charakteru działki jest najważniejszą czynnością przed dokonaniem zakupu.

Działka nie jest uzbrojona, czy to ryzykowny zakup?

Należy sprawdzić dostęp do mediów. Brak możliwości podłączenia prądu może przekreślić plany budowy.

Działka bez dostępu do drogi publicznej - czy to duży problem?

Tak, może to być duży kłopot. Każda działka budowlana powinna mieć dostęp do drogi publicznej.

Podobne artykuły